Las cuotas extraordinarias: clara-mente necesarias
Las cuotas extraordinarias son llamadas de esta manera, por tratarse de un pago que se les exige a los copropietarios de una conjunto residencial bajo modalidad de propiedad horizontal, para poder cubrir los gastos, que de manera repentina e imprevista se originan en el edificio.
Es una cuota no guarda relación con el pago de la cuota mensual que la administración ha fijado previamente para cubrir los gastos comunes de la comunidad residencial. Pero es muy necesaria si se presentas gastos extraordinarios como mejoras que quieran hacerse al edificio y que al final, redundarán en el beneficio de todos los propietarios.
El pago de estas cuotas está sujeto a la aprobación por parte de la asamblea de propietarios, siempre y cuando haya unanimidad en los asistentes a la reunión, siempre y cuando tenga un quorum calificado. De igual manera, el incumplimiento del pago de estas cuotas, también genera morosidad y otras posibles consecuencias.
Autorización de las cuotas extraordinarias
El órgano con competencia para dictaminar y decretar el cobro de las cuotas extraordinarias, tal como lo vimos anteriormente, es única y exclusivamente decisión de la asamblea de propietarios. Ningún cobro se puede realizar sin que haya una autorización de la asamblea.
Aprobación de las cuotas extraordinarias
Para proceder a la aprobación de las cuotas extraordinarias, debe ser superior al equivalente a cuatro cuotas ordinarias, para lo cual se requiere de por lo menos 51% de la totalidad de propietarios que se encuentren al día, en primera convocatoria; y en segunda convocatoria requerirá como mínimo 30% de la totalidad de propietarios al día, según lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Diferencia entre cuota ordinaria y extraordinaria
La cuota extraordinaria viene a no ser distinta a una cuota ordinaria, lo que la diferencia, es lo relativo a su destino y su tiempo de permanencia que es limitado. Jurídicamente una cuota extraordinaria no es diferente a una cuota ordinaria, una vez que se aprueba la cuota extraordinaria, ella pasa a formar parte de la cuota ordinaria.
Significa que la cuota ordinaria se presenta con dos componentes, uno que es el fijo y que se extiende de manera previsible en el tiempo, y el otro componente, seria temporal, el cual se extiende por el plazo señalado en la asamblea de copropietarios al momento de su aprobación.
Criterios de la cuota extraordinaria
Su criterio obedece a un carácter de urgencia o de improviso. Aun cuando la ley no es tan clara en lo que se llama urgente o gasto imprevisto, sin embargo, podemos intuir, que el gasto imprevistoes aquel gasto que no está contemplado en el presupuesto anual de gastos del edificio y que fue aprobado en la asamblea de propietaritos.
También podemos decir, que el gasto urgente e impostergable, es el que hay que realizar de manera inmediata, como por ejemplo, un pago ordenado por un juez y que corre por cuenta del PH, o la reparación de la bomba de agua, o la reparación de la planta eléctrica, entre otros pagos considerados urgentes y que no admiten postergaciones.
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