Mantenimiento de las áreas comunes del PH
¿Te gusta pasear por la piscina del PH? ¿que los niños jueguen en los parques infantiles o de pronto hacer ejercicio en el gimnasio? Imagina por un momento que esas áreas están sucias, feas, deterioradas, ¿de quién es la culpa? O mejor dicho, ¿quién tiene la responsabilidad de mantener esas áreas en buen estado para que todos los copropietarios puedan disfrutarlas? De eso hablaremos un poco en este artículo.
¿En qué consiste el mantenimiento de áreas comunes?
El mantenimiento y conservación de las áreas comunes en un PH es una de las obligaciones que la comunidad de propietarios o copropietarios deben cumplir por ley, tal como se indica en el artículo 23 de la ley 31 de Propiedad Horizontal. Entendemos por áreas comunes en un conjunto residencial, a aquello lugares que por su ubicación o forma, están compartidos por los miembros de la comunidad y son propiedad común de los copropietarios, comprenden terrenos, muros, sótanos, zonas de carga, azoteas en general, entre otras.
En un conjunto de propiedad horizontal las áreas comunes son las que están disponibles para el uso y goce de todos los propietarios, están dividas en de uso general, que son las áreas que están a disposición de todos los copropietarios, y las áreas de uso exclusivo, que son las que están dispuestas para un solo propietario o un pequeño grupo de ellos.
Lo que dice la ley sobre los daños en las áreas comunes
En materia de derecho y por principio universalmente aceptado, el que causa un daño debe repararlo. En lo que se refiere la propiedad horizontal los daños pueden venir de dos fuentes: de un bien común o de un bien privativo. El origen del daño indicará quien debe hacerse responsable. A fin de determinar responsabilidades en el gasto de reparación, no importa en donde se manifiesta el daño, sino dónde se origina. Ahora bien, si su origen es un bien común, el pago deberá asumirlo la administración y en caso que se origine en un bien de propiedad exclusiva el pago del daño deberá hacerlo el titular de ese bien.
En todo caso es importante conocer el origen, pero también es bueno saber cómo se origina. Es sabido que algunos daños se ocasionan por causas fortuitas, otros por desgastes naturales por el tiempo de uso. Otros daños daños pudieran ser causado por actos humanos, bien sea por negligencia o por culpa. Según la Ley, los daños que ocurran en elementos compartidos son responsabilidad de ambos propietarios, quiere decir, que en materia de reparaciones, la Ley considera a esos propietarios como los dueños de esos elementos compartidos, y no como elementos comunes esenciales.
Y como una excepción a lo anterior, la Ley establece que si los daños en los elementos compartidos fueron causados por unos de los propietarios, ése deberá correr con los gastos de las reparaciones. En propiedad horizontal, el principio es que el dueño de una unidad inmobiliaria no se puede negar a efectuar reparaciones en su propiedad, cuya omisión haya causado daños a otra propiedad o a bienes comunes, tampoco podrá obstaculizar ni impedir el paso de los que tengan que ingresar a ella a fin de acceder a otra propiedad o hacia áreas comunes.
¿Cada cuanto tiempo debe realizarse el mantenimiento?
Eso dependerá de cada área en particular y el grado de deterioro que pudiese tener, en todo caso, no es lo mismo el mantenimiento que se le deba realizar a las piscinas que debe hacerse semanalmente o cada vez que llueve, que el que se le deba hacer a los jardines que puede ser cada mes.
Es normal también realizar un mantenimiento preventivo a las tuberías de gas del edificio y esto se debe hacer cada año, tal como lo mencionamos en el artículo anterior en el que hablamos de las fugas de gas y cómo prevenirlas. Así mismo, también el mantenimiento de las fachadas de los edificios, los cambios que deban realizarse en las máquinas del gimnasio o en los parques infantiles para asegurar que todo se encuentre siempre en optimas condiciones.
¿Qué opinas sobre este tema? ¿Cómo funciona el mantenimiento de las áreas comunes de tu PH?
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