Responsabilidad en los problemas de las construcciones
¿Has presenciado alguna vez un desastre en el que se caen a pedazos paredes de un edificio por filtraciones, se dañan los ductos del aire acondicionado por no estar colocados adecuadamente o cosas que no deberían ocurrir si el edificio estuviese bien construído desde el principio?
Estos problemas son más frecuentes de lo que quisiéramos, y en ocasiones no basta solo con pensar en que luego habrá que hacer un mantenimiento de la propiedad, hay que planificar bien desde el inicio para prevenir desastres o accidentes, pero, si llega a pasar, ¿de quién es la responsabilidad? A continuación vamos a conocer un poco más sobre este tema en Panamá.
¿Quién es el responsable cuando hay problemas de construcción?
La responsabilidad sobre los problemas de construcción en Panamá inicialmente corresponde a los diseñadores y luego a los constructores, también podría ser a los funcionarios de los Municipios y al Cuerpo de Bomberos, ya que estos son los que participan en el proceso de revisión, permisos y registros en materia de diseño y construcción de edificaciones.
Lo que dice la ley
Estos temas están regulados en el Decreto Ejecutivo número 142 del 9 de Julio de 2021, el cual está dirigido a los arquitectos e ingenieros, a los que ejecutan el diseño de la obra y a los que realizan directamente la obra. Son normas de estricto cumplimiento por parte de funcionarios encargados de la revisión del cumplimiento de todos los requisitos exigidos en la Ley y normas vigentes.
En su artículo 17 el decreto señala responsabilidades a la Junta Directiva de los inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal. Establece a los propietarios y a los habitantes de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, la realización de mantenimiento periódico a su edificación, luego de emitido el permiso de ocupación, también señala que el mantenimiento incluye: mampostería, columnas, losas, ventanas, techo, revestimiento, rampas de acceso, escaleras, barandas, rutas de evacuación, entre otras áreas.
El artículo 18 del decreto 142 señala otras responsabilidades sobre el mantenimiento en forma periódica de sistemas que son de mucha utilidad para el inmueble.
Más responsabilidades
El promotor tiene la responsabilidad de la obra y de los vicios y defectos que presente la obra al momento de su entrega al comprador. Debe responder ante el comprador por la parte privada, y ante la asamblea de propietarios por los bienes y áreas comunes de la propiedad. Cualquier obra puede presentar vicios y posibles daños. Los vicios se refieren a los aparentes y los ocultos y los daños se tratan de la ruina funcional, quiere decir que el bien no sirve para lo cual se construyó o que sus defectos son tan graves que se debe derrumbar la edificación por la ruina total.
Tipos de vicios y garantías de ley
Los vicios aparentes son aquellos que el comprador observa cuando le es entregada la obra, y que a veces no es de fácil observación, porque pudieran estar en el germen y se manifiestan al pasar el tiempo. Generalmente el promotor de la obra concede un plazo de garantía de un año, y segmenta los vicios o defectos, según la naturaleza del bien y de su uso.
La Ley de Protección al Consumidor señala un lapso de prescripción de cinco años por vicios aparentes, y el Código Civil en su artículo 1343, señala una garantía de 10 años por ruina de la construcción. Vencidas las garantías obligatorias al promotor, la responsabilidad del mantenimiento de la edificación pasa a manos de los propietarios de los bienes comunes, sean esenciales o no.
No quiere decir que luego de vencidas las garantías, la responsabilidad del promotor termina por la transferencia a la Junta Directiva, las garantías por defectos de construcción se mantienen vigentes. Hay que tener presente, que el artículo 17 de la ley de protección al consumidor indica que lo que se transfiere es la responsabilidad por mantenimiento, no por defectos de construcción.
¿Qué opinas sobre este tema? ¿Sabías lo que dice la ley cuando hay daños en las costrucciones?
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