¿Qué es el Mantenimiento Predictivo?

¿Qué es el Mantenimiento Predictivo?

¿Qué es el Mantenimiento Predictivo?

El buen funcionamiento de una propiedad horizontal va desde el correcto manejo de los gastos y la buena elaboración de un presupuesto anual, pasando por la sana convivencia entre vecinos hasta llegar al estado optimo de las áreas comunes, las cuales requieren ciertos mantenimientos preventivos, de los que hemos hablado anteriormente, para evitar que se deterioren por el uso.

Sin embargo, existe otro tipo de mantenimiento que también sería conveniente realizar y se trata del mantenimiento predictivo.

Con el mantenimiento predictivo se toman acciones y se aplican técnicas que permitan identificar fallas en las maquinarias aun en momentos en los que ni siquiera han presentado desgastes significativos, esto se hace con el fin de encontrar los posibles inconvenientes que se pudieran generar y poder tomar medidas al respecto. Se puede hacer como un paso previo al mantenimiento preventivo.

¿Cómo se realiza el mantenimiento predictivo?

A diferencia del mantenimiento preventivo, en este caso no es necesario ni hacer un desmontaje completo de la maquinaria ni tampoco detener su funcionamiento pues normalmente se utilizan técnicas no invasivas que permiten realizar mediciones y hacer predicciones para saber con un poco más de certeza cuando se presentarán las fallas y poder tomar acciones antes de que esto ocurra.

Técnicas utilizadas para el mantenimiento predictivo

Existe un conjunto de técnicas que se suelen aplicar para poder realizar un mantenimiento predictivo realmente eficaz, que van de la mano con el uso de los sentidos como la vista y el oído para identificar posibles anomalías. A continuación mencionamos algunas de las técnicas más utilizadas:

  • Análisis de vibraciones: es considerada por muchos como la “técnica estrella” dentro del mantenimiento predictivo trata de establecer una relación entre la vibración que se detecta en una máquina rotativa y el estado en que ésta se encuentra, con la ayuda de un analizador de vibraciones.
  • Termografía: se trata de establecer una relación entre la temperatura superficial de una máquina o instalación y el estado en el que ésta se encuentra, se realiza con la ayuda de una cámara termográfica.
  • Inspecciones Boroscópicas: son inspecciones visuales en sitios inaccesibles que se realizan con una cámara especial llamada boroscopio, endoscopio o video endoscopio.
  • Análisis de aceites: Trata de establecer la condición de una máquina lubricada y del lubricante mediante el análisis químico del aceite lubricante, tratando de establecer una relación entre los compuestos y los iones encontrados en el aceite y el posible desgaste que la máquina puede estar sufriendo.
  • Análisis de ultrasonidos: trata de establecer la relación entre el estado de un circuito a presión o vacío, el estado de rodamentos, de elementos sometidos a fricción o de circuitos eléctricos identificando los sonidos emitidos a determinadas secuencias. Se realiza con la ayuda de un analizador de ultrasonidos.
  • Análisis de humos de combustión: busca conocer el estado de equipos en los que se realizan reacciones de oxidación con llama y los gases de combustión generados.

Aplicaciones en una Propiedad Horizontal

Como vemos, este tipo de mantenimiento está dirigido principalmente a maquinarias, sin embargo, dentro de las estructuras de un PH también podemos hacer mantenimiento basado en la condición, para ello es conveniente evaluar cosas como fisuras o grietas, daños en los acabados y albañilería, agrietamientos o roturas de alicatados, embaldosados con falta de adherencia, desconchados de pintura, daños en fachadas, daños en la estructura del edificio y, obviamente, también se deben evaluar las maquinarias que se encuentran en la propiedad como ascensores, tuberías, instalaciones de gas, alarmas, cámaras de seguridad, entre otros, con el fin de poder identificar a tiempo las posibles fallas que se pudieran presentar.

Ventajas del mantenimiento predictivo

obviamente la principal ventaja que nos trae es que podemos tomar medidas antes de que ocurra algún daño irremediable en el PH o en alguna de sus maquinarias, pero también hay otras ventajas importantes como:

  • Reducción de mano de obra.
  • Reducción de accidentes y por ende aumento de la seguridad.
  • Se reducen los fallos en general y en especial los fallos catastróficos.
  • Se reduce el costo de las pólizas de seguro del PH al disminuir los riesgos para las compañías aseguradoras.
  • Se pueden programar con tiempo las reparaciones y cambios de piezas que se necesiten.
  • No es necesario detener la operación de las maquinarias para poder realizar su inspección.

Pero como no todo es color rosa, también hay un par de desventajas que podríamos encontrar en este tipo de mantenimiento, como por ejemplo:

  • Alta inversión inicial en equipos de medición específicos.
  • Necesidad de personal calificado para la inspección.

Mantenimiento predictivo vs Mantenimiento preventivo

a estas alturas del post te estarás preguntando cual de los dos tipos de mantenimiento es mejor y la respuesta es que ambos son muy buenos y debes tomar la decisión en base a las necesidades propias de tu PH. Ten en cuenta también que se pueden realizar los dos, uno no afecta al otro, por el contrario, el mantenimiento predictivo optimiza el mantenimiento preventivo ya que permite identificar cuando es el momento más adecuado para reemplazar una pieza o colocar más aceite o hacer un retoque en la pintura.

¿Qué opinas sobre este tema? ¿Crees que es buena idea realizar mantenimiento predictivo en los PH?

Si quieres más información sobre nuestros servicios de Administración de PH puedes llenar nuestro formulario de contacto o dejarnos un comentario en este post.

Imagen de karlyukav vía Freepik.es bajo licencia creative commons.

 

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